Plus-value immobilière : où en est la baisse de l’imposition ?

1. Le régime actuel reste en place en 2025

En 2025, la fiscalité de la plus-value immobilière conserve son fonctionnement habituel :

• 19 % d’impôt sur le revenu,

• 17,2 % de prélèvements sociaux,

• Des abattements progressifs en fonction de la durée de détention, permettant une exonération totale au bout de 22 ans pour l’impôt et 30 ans pour les prélèvements sociaux.

Autrement dit, pour la grande majorité des ventes, la fiscalité n’a pas changé au 1er janvier 2025.

2. Une baisse d’impôt ciblée déjà applicable : l’abattement “anti-artificialisation”

Une mesure, en revanche, est bel et bien en vigueur :
les propriétaires qui vendent un terrain ou une propriété destinée à être reconstruite ou densifiée (logements sociaux, intermédiaires, opérations conformes aux objectifs ZAN) peuvent bénéficier d’un abattement exceptionnel allant de 60 % à 85 % sur la plus-value.

Conditions principales :

• compromis ou promesse signés avant le 31 décembre 2025,

• acte authentique signé avant fin 2027,

• engagement de l’acquéreur à construire selon les règles prévues.

Cette mesure ne concerne donc qu’une catégorie précise de ventes, mais peut représenter un levier financier important.

3. Ce qui pourrait changer à partir de 2026

Plusieurs réformes ont été proposées par les parlementaires dans le cadre des discussions budgétaires. Elles ne sont pas encore appliquées, mais pourraient remodeler la fiscalité de la plus-value dans les prochaines années. Parmi les pistes envisagées :

• Exonération totale ramenée de 22 à 17 ans pour l’impôt sur le revenu.

• Modifications des abattements dès la 5ᵉ année de détention.

• Augmentation possible des prélèvements sociaux.

• Projets alternatifs : flat-tax à 30 %, ou suppression des abattements actuels au profit d’un calcul indexé sur l’inflation.

Ces orientations font encore l’objet de débats et d’amendements : aucune d’entre elles n’est définitivement adoptée à ce jour.

4. Ce que doivent retenir les propriétaires en 2025

• Aucune baisse générale de l’impôt sur la plus-value n’est actuellement en vigueur.

• Le régime standard reste inchangé et s’applique à la quasi-totalité des ventes.

• Une réduction exceptionnelle est accessible dans certains cas précis liés à la lutte contre l’artificialisation des sols.

• Des modifications plus larges pourraient intervenir en 2026 ou 2027, mais rien n’est définitivement stabilisé.

Pour les vendeurs de la vallée de Chamonix ou des Houches, l’intérêt de mettre en vente dès maintenant ou d’attendre dépend donc largement de la situation du bien, de sa durée de détention et des projets d’urbanisme locaux.